“3·15”关注置业消费 明辨深圳楼市营销“伪装”

调 控加码，市场分化加剧。换言之，眼下楼市不是那个“闭着眼睛买都能升值”的市场，优劣产品的居住体验、升值前景，稍作对比高下立见。在此背景下，开发商为 了吸引客户，各种形式的营销在所难免，但是营销使力太狠，就容易滋生虚假信息，造出许多“虚伪”概念。今年“3·15”，我们用放大镜辨别这些楼市“伪 装”。

“伪”区域：自创地名 制造假象

明明位于惠州的楼盘，打的是“深圳东”的标语。一个位于龙华或龙岗的楼盘，无论如何都要与“核心地段”扯上关系。
这种有意无意模糊项目区位现象的并非个案。邻近深圳，位于莞深交界的凤岗、塘厦等东莞区域的某些房地产项目都不约而同地把地址往深圳靠。比如“深圳北”，或者“罗湖北”。 此外， 而一些新兴热点区域的楼盘也常被相关各方冠以“中心”的标签，例如龙岗布吉、坂田等区域的楼盘几乎个个都是“占据城市新中心”。正如某地产评论人在微博所形容的“深圳已没有差地段，每个楼盘都自称地段得天独厚最优秀”。
总之，开发商在位置的概念上打擦边球已是常态，从而在区域上给购房者制造假象。
某地产公司高级经理王先生就表示，“从经济、社会从属角度看，这些区域似乎在经济和社会发展上从属于另一个区域或板块，或者说存在着紧密的联系；从地理 区位看，他们是相邻的行政区”。因而，开发商都乐于往发展更成熟、配套更完善的区域甚至城市去靠，毕竟“地段决定楼盘价值，更好的地段楼盘意味着更高的价 值。”
事实上，区域的成熟不仅仅在于交通的布局、配套设施的完善、业态与物态的呈现等基本的条件，更重要的还是要以产业为核心和发展现代服务业体系。有专家 称，辨识新中心真伪的因素，包括了政府规划引导如何、开发商是否积极参与、是否有大量商业的进入等等，其关键在于产业落地和商业配套的成熟。而对于某些区 域而言，有时尚需要更多的发展时间。

“伪”配套：

买前是承诺 买后是传说

相信不少买过房的人都有如下体验：开发商的楼书和广告宣传资料中，都自称配套成熟：已有某知名超市与连锁餐饮店入驻底商，属于商业繁荣社区。又或是将规划大型商业中心；又或是在社区中将会享受天然湖泊等。可是买下房子后，置业者才苦着脸说，“很多东西都是传说。”
“我们楼盘有社区沿街商铺，还有社区会所，完全能满足业主的生活需要。”这是我们常常听到的“承诺”。但是交房后发现，社区沿街商铺以房产中介、装修公 司等为主，并不适用于普通业主需求。不少社区商业在经营过程中，由于地段、经营项目、费用等限制，社区商铺几经转手，很多交房2、3年的社区商铺至今还在 招租中。家住龙华新区某地铁盘的李小姐说，“现在买东西还是得开车去市区，够麻烦的。” 随后记者来到位于北站附近某高端住宅，一名业主表示，楼书上曾宣传“社区旁有地铁交通，出行便捷。但入住后，才发现轨道在建，几年后才能完工。另外，买房 时承诺的将引进新的公交线方便出行。但现实是，也仅有一辆每天一次停靠。”
还有消费者投诉，有近郊楼盘交房后1、2年内，免费班车运营还算正常。2年之后，开发商撤离，不少免费班车交由物业经营，当物业无力承担班车运营费用后，免费班车就改为收费班车，甚至取消。

“伪”回报率：

1%月回报率也能“养三代”？

在所有商业业态中，商铺因投资回报稳定等优势，备受人们的关注，且“一铺养三代”的概念已经深入人心。尤其是房地产调控屡屡指向住宅后，商铺市场成为资金的新出口。
但近几年来，商铺价格的快速上涨，导致商铺投资门槛大大提高。而深圳市区内外的各种综合体、商业街和社区商铺越来越多，让很多投资的市民担忧投资回报能否达到开发商所承诺的？
近期，记者实地探访了深圳几个商圈的商铺租金发现，开发商宣称的高回报率有的并不靠谱。中原地产研究部数据显示，目前深圳商铺售价上涨很快。去年一手商 业成交均价为40759万元/平方米，同比上涨了27.66%。有中介坦言，目前部分商铺价格存在虚高现象，一些入住率很低的市区外的小区，社区商铺单价 动辄3万元，难有足够的消费力支撑，商铺就租不出高价来。所以投资回报率普遍在下降，据业内人士透露，核心商圈的回报率在5%左右，有些甚至仅有1%~2 %。因此，开发商宣称的投资商铺回报率起步8%是不靠谱的。
美联物业全国研究中心主任徐枫表示，深圳商铺投资溢价暴涨时代已经过去。虽然新兴区域的中高端商场将如雨后春笋般诞生，新兴商铺的起租也相对较高，但在 商圈不成形的情况下，即使起租高，也难以维系租金高企的局面。目前深圳的局面是，即使在成熟商圈，也会由于行业生命周期的关系导致商铺空置率短期上升、租 金走跌。
她提醒，客户投资商铺，尽量选择人流量大或较为成熟的街区，以及比较有经验的商业开发商或运营商出售的商铺。
记者日前走访了罗湖、福田与宝安中心区的多个在售楼盘。置业顾问介绍，由于地段的利好，“豪宅”项目都深受市场欢迎。据了解，罗湖某项目均价3.7万元/平方米，福田香蜜湖半山区域的某项目均价为4.5万元/平方米，而宝安中心区某在售楼盘所推大户型4万元/平方米。
虽然有豪宅的价格，但记者发现，有部分高端物业却缺乏豪宅的品质。步入上述几个项目，可感觉到或是密集的高压线影响视野，或是邻近的立交桥车流密集，噪音与灰尘可想而知；又或是周边配套严重不足，造成该地段的明显短板。
有业内人士如此总结“伪豪宅”的特点：先天不足，缺独特不可替代的自然资源；缺高品质个性化产品，唯有以“奢华装修”、“传世资产”等溢美之词包装；缺 生活配套及国际化水平的物业服务。当今“豪宅”市场中，有大户型单位的楼盘就叫做豪宅，有稍大一点花园的楼盘也叫做豪宅，在传统豪宅片区一侧的也叫豪宅， 有别墅的楼盘也叫做豪宅。
中联地产二手房总经理肖小平表示，豪宅首先必须有配套，其周边必须具备完善的配套设施以及景观、人文、治安等环境，一些“原关外”楼盘周边配套明显不 足。豪宅还有更为简单的指标区分，豪宅楼盘一般要拥有不可取代的资源，容积率在0.7之内，建筑具有前瞻性，配套完善，还应具有人文气息等。